‘다들 말렸지만’ 한예슬이 34억에 매입한 건물의 현재 시세

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한예슬은 2018년 서울 강남구 논현동 소재 건물을 단독 명의로 34억 2000만 원에 매입했습니다. 등기부등본의 채권 최고액은 24억 원으로 실 채권의 12% 임을 고려하면 매입 당시 한예슬은 약 20억 원의 대출을 받은 것으로 추정됩니다.

한예슬 건물은 학동 사거리에서 7호선 강남구청역으로 이어지는 선릉로의 이면 코너에 위치해있습니다. 건물은 1985년 준공된 노후 꼬마빌딩으로 213.7㎡(약 64.64평), 연면적 263.82㎡(약 79.81평), 지하 1층, 지상 3층으로 구성되어 있습니다. 당시 해당 지역 부동산 중개사는 “매물이 나오면 바로 거래되는 곳으로 시세에 맞게 매입했다”라고 전했죠.

해당 건물은 신축 빌라와 연예 기획사, 스튜디오, 레스토랑 등이 혼재돼 있는 2종 일반 거주 지역입니다. 특히 연예인 빌딩이 밀집한 지역으로 유명합니다.

한예슬이 건물 매입 후 기존 임대료는 월세 300만 원에 보증금 3300만 원이었으나 400만 원으로 인상되었습니다. 20억 원의 대출이자를 3%로 가정하고 0.9%의 중개 수수료 3078만 원, 공과금 추정액 1억 5732만 원을 고려하면 임대수익률은 -0.76%로 나타났습니다.

매달 100만 원 손해 보는 셈이었죠. 대출이자를 2%로 적용해야 0.51% 임대수익률이 발생하는 것으로 나타났는데요. 부동산 재산에 들어가는 각종 세금과 유지 보수 비용을 고려하면 임대수익을 얻기는 어려워 보였습니다.

부동산 전문가들은 한예슬 빌딩이 외벽 칠 외에 리모델링 등이 진행되지 않은 점에 주목했습니다. 부동산 관계자는 “건물이 노후된 만큼 (임대) 계약 만료 후 신축을 통해 시세 차익 및 높은 임대수익을 노릴 것으로 예상된다”라고 전했습니다.

한예슬이 건물을 매입한지 2년 만에 시세 10억 원 이상 올랐습니다. 한 부동산 관계자는 “한예슬이 소유한 논현동 건물은 약 45억 원가량으로 예상된다”라고 전했는데요.

특히 해당 건물은 사도를 끼고 있어서 코너 효과가 나타나는 건물이고 경사면에 있어서 지하가 노출돼 임대료 증가 효과가 있는 건물입니다. 부동산 관계자는 “한예슬이 매입한 건물은 고수의 투자종목이라고 불린다”라고 덧붙였습니다.

일반적으로 경사길 옆의 빌딩은 1층이 가려져 꺼리는 이들이 많습니다. 그러나 이 같은 빌딩은 위에서 내려다볼 때 절반 이상 묻혀있는 층을 지하층으로 보는데요. 지하층은 현행법상 건물의 연면적을 제한하는 용적률에 포함되지 않습니다. 즉, 신축 시 평지에 있는 건물보다 건축물을 높게 올릴 수 있는 것이죠.

임대수익도 평지 빌딩보다 높습니다. 한 예로 역삼동 언덕길에 위치한 한 건물은 경사길 아래에서 볼 때 4층 건물이지만 법적으로는 2층인데요. 덕분에 임대수익이 높은 1층 수준의 임대료를 지하 1층, 지상 1층에서 받을 수 있다는 장점이 있습니다.

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