토지를 구매할 때 현장에서 반드시 확인해야 하는 것 4

토지이음의 토지이용계획 및 도시계획과 각종 지적공부 등은 평면적이고 개괄적일 수밖에 없어실제 현장을 보지 않으면 알 수 없는 (자연)환경적 제한이 굉장히 많다.

또한 공부의 *공신력이 없어 진정한 소유자 파악 및 각종 제한권리를 공부만으로 확인하기 쉽지 않은 것이 현실이다.

* 공부의 공신력(公信力)

: 좁은 의미로 공신력이 없다는 것은 등기부의 소유자가 진짜 주인이 아닐 수도 있다는 뜻이다. 넓은 의미로 공신력이 없다는 것은 각종 공부에 기재된 내용이 사실과 같지 않거나 아예 기재되지 않은 타인의 권리가 있어 부동산 거래에서 피해가 발생할 수 있다는 것이다.
그래서 토지가치를 평가할 때는 반드시 현장을 확인하여야 한다. 그때 확인하여야 할 것들을 몇 가지 알아보자.

토지가치를 평가할 때
반드시 현장에서 확인해야 하는 것 4

지적도와 현장의 차이가 있는지,
해당 토지의 현황도로가 있는지


첫째, 지적공부의 경계와 실제 경계가 다르거나, 소유자 및 주민의 편의에 따라 공부와 다르게 변경된 지적이 있으면 추후 소유자와 이용자 간의 분쟁이 될 수 있다.

그러므로 만약 (지적)도면과 실제 현황이 다르면 마을 이장 및 토지점유자, 면사무소(행정복지센터), 공인중개사 등에게 확인해야 한다.


불법적인 구조물 및 폐기물이나
지하의 불법 폐기물 매립 등을 확인

만약 불법 폐기물이 지하에 매립되어 오염되어 있다면 엄청난 비용을 들여서 복구해야 한다.

타인의 나무 또는 인삼재배사 등 지상물을 파악하는 것도 중요하다. 소나무는 별도로 공시되지 않으면 보상할 필요가 없으나 조경수 또는 인삼 등 특수작물은 보상하는 것이 원칙이므로, 주변에 수소문해서 잘 처리해야 한다.


타인의 권리가 있는지 확인


등기부 및 지적공부에 나오지 않는 타인의 권리를 미공시권리라고 하는데, 현장을 살펴보면 법정지상권, 분묘기지권, 유치권, 특수지역권 등을 확인할 수 있다.


대형 축사, 환경오염시설, 고압선로 등
주변 환경 살펴보기


넷째, 주변 경치를 보면서 혹시 근처에 대형 축사 등 환경오염시설, 고압선로 등이 있는지 살펴보자. 축사의 냄새는 상당히 역겨울 수 있고, 특히 돈사의 냄새는 저기압인 날에는 굉장히 멀리 퍼지므로 유의하여야 한다. 또한 주변의 개발이 내 토지에 어떤 영향을 미칠 것인지도 확인해보아야 한다.

임장활동을 하고 나면 그 토지의 개발가치를 찾아야 하는데 그때는 전문가 또는 허가청에 질의하여야 한다. 건축물은 건축사가 전문가이고 토지는 형질변경허가를 대행하는 사무실이 전문이며, 권리관계는 변호사가 전문가이다.

그러므로 토지가치를 실현해주는 개발허가 여부를 확인하려면 공부 분석과 임장활동 결과물을 가지고 용역업체의 도움을 받아서 허가청에 질의 또는 신청하면 된다.

1) 지적도와 현장의 차이가 있는지, 해당 토지에 현황도로가 있는지 등을 확인한다.
2) 해당 토지에 타인의 미공시권리가 있는지 확인한다.
3) 주변에 혐오시설이 있는지 확인한다.
4) 주민들의 반대 등 민원발생 가능성이 있는지 검토한다.

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