초보 경매자들이 낙찰 받으면 보증금만 날리는 물건 3

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저는 39살에 경매를 시작해 3년 만에 21채를 낙찰받고 경제적 자유를 이룬 지 10년이 넘었습니다. 그러던 어느 날 돈에 가장 관심이 많은 22살 아들이 차를 사겠다고 말했습니다. 엄마인 저는 고민 후 이렇게 말했죠.

👩 음, 차를 산 다음에 집을 사는 건 어떨까?
👦 제가 가진 돈은 700만 원이 전부인데요?
👩 괜찮아, 엄마도 그렇게 소액으로 투자를 시작했어. 같이 시작해보자.
그렇게 700만 원이 전부였던 아들은 부동산에 관심을 가지기 시작하더니 제 손으로 돈을 모아 23살에 첫 집을 낙찰받았습니다. 24살이 된 지금은 월세를 받는 어엿한 집주인이 되었어요.

제 아들처럼 소액으로 투자를 시작하려는 초보 경매자들이 잘못 낙찰 받지 않기 위해 반드시 알아야 하는 것을 알려주고자 합니다. 이런 물건들을 조심하면 입찰 보증금을 날리는 일은 피할 수 있습니다.

① 권리분석이 잘못된 물건


경매에 나온 집들은 뭐가 됐든 다 문제가 있는 집들입니다. 문제들을 ‘권리’라고 하고, 권리의 위험을 판단하는 것을 ‘권리분석’이라고 해요. 권리분석은 물건의 권리해석이기도 하지만, 내가 그 물건의 권리를 해결할 수 있는지 여부를 판단하는 것입니다.

어떤 물건은 간단하게 해결이 가능한가 하면, 그렇지 않은 물건들도 있어요. 낙찰 후 해결해야 할 일들이 있는 물건을 낙찰을 받고 나서 그 일을 해결하지 못하면 이도 저도 못 하는 상황이 벌어질 수도 있습니다.

예를 들어 건물에 대한 철거소송이 진행 중인 물건을 낙찰 받았는데, 소송을 진행하던 채권자가 승소할 수도 있잖아요. 그러면 잔금납부까지 마무리한 내 물건이 철거될 수도 있는 것이죠.

② 인수해야 할 권리가 있는 물건


인수해야 하는 권리를 그대로 떠안는 경우를 조심해야 합니다. 인수해야하는 권리 중 가장 흔한 것이 선순위 임차인입니다. 앞서도 언급했듯이 임차인 중 선순위 임차인은 힘이 세요.

선순위 임차인의 보증금은 항상 보전되는데, 혹시 문제가 있어서 법원에서 배당을 못 받게 되면 낙찰자가 인수해야 합니다.

‘인수’는 떠안아야 한다는 뜻이고, ‘소멸’은 사라진다는 뜻입니다. 부동산에서는 소멸이 좋은 거예요. 인수할 권리가 없는 물건이 좋습니다.

혹시라도 선순위 임차인의 보증금을 인수하는 물건에 입찰하고 싶다면, 인수해야 하는 보증금의 크기만큼 더 낮은 금액으로 입찰하면 됩니다. 그러니까 물건의 가치가 5억원인데 인수해야 하는 보증금이 4억원이라면, 1억원 이하로 입찰해야겠지요

③ 고가낙찰된 물건


시세보다 너무 높은 가격으로 낙찰 받는 경우도 있어요. 왜 비싸게 낙찰 받는 걸까요? 가장 흔한 이유는 시세를 잘못 파악했기 때문입니다. 인근 매물이 1억원에 나와 있는데, 잘못해서 1억 2,000만원에 낙찰 받았다면 어떻게 해야할까요? 그저 대략난감입니다.

이때는 두 가지 중에서 선택해야 합니다.입찰에 참여할 때 입찰보증금 1,000만원을 납부했으니 잔금 1억 1,000만원을 납부할 것인가(입찰보증금은 낙찰가의 10%가 아니라 최저가의 10%), 아니면 입찰보증금 1,000만원을 포기할 것인가? 어떤 선택을 해도 마음이 아픕니다.

이런 일이 있어서는 안 되겠죠? 종종 실수로 뒤에 0을 하나 더 쓰기도 합니다. 1억원을 쓰려고 했는데 실수로 10억원을 쓰는 것이지요. 이 경우 당연히 잔금을 납부하지 못합니다.

때로는 이유 있는 고가낙찰도 있습니다. 감정가가 3억원인데 지금 이 아파트 가격이 전체적으로 올라서 실제 거래가는 5억원이라면, 4억원에 낙찰 받아도 저렴하게 잘 받은 거죠. 감정가를 훌쩍 넘은 가격이지만 이런 낙찰은 고가 낙찰이 아닙니다.

또한, 토지거래허가구역 내 물건의 경우 가격이 다소 높더라도 이유가 있습니다. 이 지역에서 거래할 때는 반드시 허가가 필요하지만, 경매물건은 예외이기 때문입니다.

1,000만원으로 만드는 소액 부동산 투자 시스템!
이 책은 제 아들에게 알려준다는 마음으로 첫 투자를 시작하는 사람, 소액이 전 재산인 사람들이 반드시 알아야할 내용들을 정말 남김없이 담았습니다.

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